Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte über den gegenwärtigen Wert und die Marktlage genauestens informiert sein. Basierend auf diesen Informationen lässt sich die Liegenschaft (Immobilie) zum korrekten Verkaufspreis auf dem Markt anbieten. Wenn dieser Preis zu niedrig angesetzt wird, entstehen für den Verkäufer finanzielle Verluste. Dagegen findet der Immobilienverkäufer beim zu hohen Preis keine Kaufinteressenten.

 In diesem Fall ist nach einer gewissen Zeitspanne eine Angleichung erforderlich, damit sich der Verkauf nicht zu sehr verzögert. Aus diesen Gründen ist eine umfassende Immobilienbewertung notwendig, bei der unterschiedliche Verfahren zur Auswahl stehen.

Gründe für die Immobilienbewertung

Es gibt viele Gründe, warum Immobilien zum Verkauf stehen. Eigentumswohnungen und Häuser werden vom Endverbraucher häufig aus Altersgründen aufgegeben, da ein baldiger Umzug ins altersgerechte Wohnen geplant ist. Des Weiteren ist der Immobilienverkauf bedingt durch eine Scheidung oder berufliche Standortveränderungen oftmals unumgänglich. Manchmal möchten die Besitzer einfach nur den aktuellen Wert der eigenen Immobilie wissen, wenn ihnen diese schon sehr lange gehört.

In diesem Zusammenhang wird zwischen den Begriffen Verkehrswert und Verkaufswert unterschieden. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Wert des Hauses oder der Wohnung, welcher von einem professionellen Immobilienbewerter  ermittelt wird. Bei der Immobilienbewertung berücksichtigt der Gutachter sowohl das Alter als auch die Herstellungskosten der Immobilie. Dabei haben sich drei verschiedene Arten durchgesetzt, von denen normalerweise zwei miteinander kombiniert werden, um den Verkehrswert der Liegenschaft möglichst genau zu ermitteln. Dagegen bezeichnet der Verkaufswert den tatsächlichen Kaufpreis, den interessierte Käufer auf dem freien Markt zu zahlen bereit sind.

Vergleichswertverfahren für die Immobilienbewertung

Bei dem Vergleichswertverfahren leitet sich der Verkehrswert aus den in der Tat erzielten Kaufpreisen ab, die bei vergleichbaren Immobilien in den letzten Monaten oder Jahren erzielt wurden. Als Quellen für den Vergleich dienen Marktanalysen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, die Ausschüsse von Gutachtern zur Verfügung stellen. Dabei beziehen sich die Vergleichsmerkmale der Liegenschaften auf deren Größe, Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzung und den vorhergehenden Kaufpreis.

Wenn kürzlich eine Modernisierung durchgeführt wurde, bringt sie einen vorteilhaften Zuschlag. Dagegen bewirken zu große Eigentümergemeinschaften einen nachteiligen Abschlag, weil sich dadurch die Abstimmungs- und Verwaltungsprozesse schwieriger gestalten. Dank all dieser Faktoren lässt sich ein angemessener Verkehrswert ermitteln. Allerdings eignet sich das Verfahren nicht für komplexe oder sehr spezifische Immobilien, da sich dafür nur schwer Vergleiche finden lassen.

Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren durchführen

Beim Sachwertverfahren kalkuliert der Immobilienbewerter Gutachter vordergründig die realen Baukosten plus den Grundstückswert der Immobilie. Wenn es sich um eine neu gebaute Immobilie bzw. Liegenschaft handelt, entspricht der Sachwert den aktuellen Herstellungskosten. Als Indikatoren dient der Baupreisindex, genauso wie die durchschnittlichen Herstellungskosten in der Region. Bei älteren Gebäuden müssen Gutachter einen Abzug aufgrund der Alterswertminderung in Betracht ziehen. Grundsätzlich ergibt sich der zu ermittelnde Sachwert aus einer Kombination der folgenden Faktoren:

– Gegenwärtiger Bodenwert
– Wert aller baulichen Anlagen
– Wert aller sonstigen Anlagen wie Gärten und Außenbereiche

Generell werden beim Sachwertverfahren alle Faktoren berücksichtigt, welche den Wert der Liegenschaft mindern oder steigern können.

Ertragswertverfahren im Rahmen der Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, in denen der Besitzer nicht nur selber wohnt, sondern auch Wohnraum an andere Parteien vermietet. Dabei errechnet der professionelle Bewerter für Immobilien Sachverständige den Verkehrswert aus den aktuell gültigen Mieterträgen. In diesem Zusammenhang spielen sowohl die Wohnfläche als auch der regionale Mietpreis pro Quadratmeter eine maßgebliche Rolle. Dazu werden der Wert von Grund und Boden Bodenwert, alle Kosten zur Bewirtschaftung und Instandhaltung sowie der Liegenschaftszins mit einbezogen. Die Ermittlung für diesen Zinssatz übernehmen die Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden. Er setzt sich aus der Art, Größe und Lage der Immobilie zusammen. Je höher der Liegenschaftszins ist, desto geringer ist der Verkehrswert des Gebäudes.

Weitere Kriterien für das Bestimmen des Verkehrswertes

Der Verkehrswert einer Immobilie hängt nicht nur von der Lage, Grundfläche und dem Alter ab. Auch das Umfeld der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle, da zum Beispiel Immobilien mit einer guten Verkehrsanbindung und vielen Einkaufsmöglichkeiten mehr wert sind. Aber auch die Ausstattung, der Schnitt und Zustandsmerkmale wie verunreinigte Böden fließen als Koeffizienten bei der Immobilienbewertung hinein. Dazu ist immer eine Analyse der aktuellen Marktlage erforderlich, da die Immobilienpreise bedingt durch Konjunkturverläufe stark schwanken können. Des Weiteren sind beim anvisierten Verkauf auch bestehende Erbbau- und Wohnrechte zu bedenken, genauso wie die Einschränkungen durch den Denkmalschutz.

Zudem könnte mittelfristig die Zahl der Firmeninsolvenzen steigen und in der Folge die Arbeitslosenquote klettern. Dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise unter Druck geraten. Wer sich schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie befasst, sollte es jetzt angehen: Der Zeitpunkt ist optimal. Dabei macht es Sinn, auf versierte Dienstleister aus der lokalen Unternehmerschaft zurückzugreifen.

So lassen sich viele Fehler bei Immobilienverkauf vermeiden

Gute Makler ermitteln den Angebotspreis, vermarkten das Objekt zielgruppengerecht über die passenden Marketingkanäle, kümmern sich um den Papierkram, beantworten die zahllosen Interessenten-Nachfragen, führen mit vorqualifizierten Interessenten Besichtigungen durch bereiten den notariellen Kaufvertrag vor.

Der erste Schritt beim Verkauf ist die Festlegung des Immobilienwertes. Für Laien ist das schwer. Verständlicherweise wollen Immobilienverkäufer hierbei keine Fehler machen, schließlich geht es um viel Geld. Daher sollten sie unbedingt auf Expertenrat vertrauen.